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忽然解约杭州一小区80多套长租房我爱我家这么说

放大字体  缩小字体 2020-04-17 13:08:26  阅读:7198+ 作者:责任编辑。陈微竹0371

“业主你好,你托管给我们公司的房屋,我们公司单方面决定违约。”最近,杭州萧山区美哉美城小区的80多名房东陆续收到这样的电话或短信通知。

这是怎么回事呢?原来,这个小区的80多名房东在2017年把房子租给我爱我家后,被对方拿去做了长租公寓。现在,突然出现这么大量的违约,房东们在群里“炸了窝”:有担心我爱我家经营状况的,也有担心万一处理不好,要陷入与中介和租客的纠纷中……

就此,记者进行了深入采访。

缘起

我爱我家欲解约80余套房源

给出两个方案供房东选择

2017年,沈女士在美哉美城小区买了一套房。当时,长租公寓兴起,多个中介公司找上门收房。“一番对比后,我考虑到我爱我家品牌比较大,最终选了它。”沈女士说。

记者了解到,当时我爱我家在美哉美城集中收了80余套房,房东大多在当年10月与我爱我家签订了《房屋出租托管合同》,租期为5年。后来,我爱我家又陆续收了一些房源,数量最多时有100多套。

另一名房东周先生也一样选择了我爱我家。根据周先生与我爱我家签订的合同,他这套82㎡的房子,以毛坯房托管给我爱我家,由我爱我家出钱将房子装修后出租。我爱我家则按季付租金,第一年月租金大约6700元,之后每年月租金递增200元。2020年的月租金已增至7100余元。同时,有2个月免租期用来装修外,每年还有1个月的免租期。

关于“违约责任”部分,双方合同中约定,若我爱我家违约,须向房东赔付违约金约2.7万元。若房东违约,除了要赔付相同金额的违约金外,还须赔偿装修费等15万元。

沈女士和周先生都考虑到,自己装修然后出租也累,这样托管给承租方能省很多事,同时他们也满意我爱我家出的价格。所以,两年多来,大家一直相安无事。但今年3月底,沈女士突然接到我爱我家工作人员打来的电话,“他们以收房价格太高为由,要单方面解约。”

一开始,沈女士没有接受。3月31日,我爱我家给沈女士发了一条短信,给出两个方案供她选择。两个方案都表示赔偿违约金,不同的是,方案一需要业主接手现有租客;方案二是由我爱我家清退租客,同时我爱我家会拆除房间内所有装修、家电进行变卖,以赔偿租客的违约金。

“水电费我都算不清,每个租客的租期还不一样,我哪有能力去接管租客?再说,我平时要上班,根本没那个时间精力。”沈女士表示,不想选方案一,但对于方案二,她又希望我爱我家能尽量保留现有的房屋装修,“不要拆除得乱七八糟的”。

房东

建维权群互通有无

不少人无奈选择同意解约

就在沈女士还在犹豫时,我爱我家工作人员又和她说,“如果我不作出选择,他们将强制按照方案二来处理。”对于我爱我家的这一操作,沈女士觉得不能接受。最近,沈女士为此事建了一个微信维权群,将70余名同样情况的同小区房东拉进了群。

记者在微信维权群里注意到,像沈女士一样不愿意接管租客的业主不在少数。其中有很多业主说,因为人在外地,自己来管理很不方便。也有一些业主说,自己已提出愿意适当降低租金,或者延迟免租期,但我爱我家表示仍然要解约。

同时,有部分业主选择直接上门与租客取得联系,告知目前的情况。沈女士就是其中之一。

4月1日晚上7点多,沈女士从拱墅区赶到萧山见租客。当时,3个租客都在家,但他们都表示,完全不知道中介要与房东单方面解约的事情。聊到最后,沈女士只好选择先把租客微信加上,以方便后面沟通。

但维权群里还有部分业主一直态度坚决,表示不接受任何方案,要求我爱我家继续履行合同。

在记者正常采访期间,陆续有业主同意接受我爱我家的解约,并选择接受原有的租客。沈女士昨天和记者说,她也是因为就此事反复与我爱我家沟通,“因为觉得太累了,无奈选择了同意与他们解约。”

蔡先生是较早接受我爱我家解约的,双方在4月3日签订了解除协议,我爱我家在协议上表明愿意支付违约金3万元。当时,我爱我家口头上答应蔡先生在5个工作日内支付违约金。但截至记者发稿,还没有房东收到这笔钱。

现在,蔡先生很担心违约金能否收到,“当时没想到要在协议上注明违约金到款期限。”

后来,房东们在维权群里沟通了这一情况,后签订的房东都要求我爱我家在解除协议上写明:30天内违约金到款。但又有房东在群里反映,他们去签解除协议时,被我爱我家要求,在没有收到违约金的情况下就要在“已收到违约金”的收条上签字。有部分房东在群里说,他们为了拿到解除协议,迫于无奈已签字。

回应

集体解约是出于市场原因

对租客会有相应的补偿

记者通过房东联系上了我爱我家一名负责萧山区域的工作人员,对方表示美哉美城小区集体解约的情况确实存在,但他们作出这个选择也是出于市场原因,不存在资金链断裂。

“受疫情影响,一些管家还在老家没有回来,人力不足,我们也没那么多精力去管。从经营层面来说,这80多套房子从收来就一直在亏钱,所以我们想‘剔除’这一批不盈利的房源。”该业务员介绍。

“我们也希望能妥善安置租客,尽量减小对租客的影响,如果房东愿意接管租客,这是最好的,我们会赔偿违约金,屋内的装修和家用家电等物品就直接送给房东了。”该工作人员和记者说,已经与大部分房东进行协商,同意方案一。

不过对方表示,也还是存在一部分想要“占便宜”的房东,“他们自己也算得很明白的,如果接受违约,只能拿到一笔违约金,可能觉得不如托管给我们拿到的钱多。”在他看来,这种不接受违约、坚决要求按合约履行的行为是“耍无赖”。

至于租客方面,我爱我家方面也会有相应的补偿,“我们手上的房源还是很多的,可以为租客换一套房子,适当减免租金,详细情况我们会跟租客去谈,没有一个固定标准。”

律师

解约不能影响租客权益

建议双方综合评估损失协商解决

浙江智仁律师事务所合伙人卢娉婷律师认为,我爱我家在退租这件事情上,并不能单方面解除合同。

“按照我国合同法的规定,合同一旦成立生效,对双方都有约束力,任何一方都不得任意毁约。”卢娉婷律师进一步解释,我爱我家和房东在合同第十条第五项中约定:“房东无任何违约行为,我爱我家提前解约的,我爱我家须向房东支付违约金,且房东有权解除合同。”据此,她认为,按该约定,即便我爱我家要求提前解约,房东仍可以不同意这个单方解约,而要求继续履行合同,并同时要求我爱我家支付违约金。

浙江匡智律师事务所占俊律师也认为,根据这条约定,意味着只有房东有权终止合同并索要违约金,但并未赋予我爱我家单方解除合同的权利,因此房东有权要求继续履行合同。

同时,占俊律师指出,无论我爱我家与房东是否解约,都不影响租客的利益。“因为房东与我爱我家签订的合同是房屋出租托管合同,即房东委托我爱我家出租房屋,我爱我家是房东的代理人。我爱我家与租客签订协议是代表房东出租,而不是以我爱我家的名义转租,因此该协议对房东有法律约束力,房东必须将与租客的协议履行到期。”

至于怎么样处理租房内的装饰装修用到的材料及家具、家电?北京炜衡(杭州)律师事务所律师林杏指出,我爱我家与房东并未约定托管期未届满提前解除合同时,依附于房屋的装饰装修用到的材料及家具、家电等要怎么样处理,因此双方能够直接进行协商处理。“从公平角度出发,建议结合合同实际履行的时间,综合评估各方的损失进行协商。比如,附着在建筑物主体上的装饰装修可归房东,可拆卸的家具、家电由中介处理。”

此外,林杏律师提醒,虽然短信和QQ或微信聊天记录等可当作证据使用,但如后面出现纠纷,现在沟通的员工又离职了的话,房东还需要证明该员工是长租公寓的工作人员。因此,建议双方签订书面的补充协议。

●提醒

注意长租公寓暴雷风险

高收低租模式不违法

对于部分房东担心再遇上长租公寓平台暴雷的情况,林杏指出,2019年起已爆出多家长租公寓因“高收低租”模式难以维持暴雷的情况。但“高收低租”作为一种商业模式,本身并不违法。而且,“高收低租”再配合租房贷,在市场占有率达到一定比例时,仍然可能实现盈利。

卢娉婷也认为,长租公寓平台以什么价格进行交易,都是平台可以自主决定的。“高收低租”虽合法合规,但也确实有导致资金链断裂的风险。一旦长租公寓公司出现一些明显的异常问题,房东、租客可以诉讼维权,并申请保全公司资产。

“但是,一般像这样的公司都没有固定资产,所以一旦公司出现一些明显的异常问题,各种维权方式的结果都可能不太好。”卢娉婷进一步解释,如果构成刑事犯罪,平台的主要负责人和直接责任人需要承担刑事责任。房东、租客可以向公安机关报案维权,但如果公司资金链断裂,房东与租客仍然存在难以追回损失的可能性。

林杏建议,房东和租客要注意选择正规可靠的房屋租赁企业、中介服务机构,通过多种渠道了解其市场口碑和客户反映,慎重做决定。同时,要多方了解市场行情报价区间,对收房价格明显高于市场、出租价格明显低于市场的情况,自觉警惕市场风险。签订租赁合同时,要仔细看租赁合同有无霸王条款、隐形条款,并建议使用杭州市租赁合同示范文本。

占俊则建议,租客应当要求中介、平台提供其与房东签订的合同及付款凭证,保证自己租期内中介已经付费。同时,不建议租客一次性支付一年的租金,而以三个月交一次为佳。对房东来说,则建议一次性预收中介半年或一年房租,拒绝拖欠。“如果出现拖欠,就应该上门和租客取得联系,让租客将房租直接交给自己。”

●新闻+

其他长租公寓平台

也有拖欠房租情况发生

小雯(化名)在杭州运河人家小区有一套60余㎡的房子,两室一厅户型,在今年年初委托给长租公寓平台巢客进行出租,自己则租住在别的地方,“以租养租”。

巢客与小雯约定,每月租金3400元,月付。刨去第一年的一个半月免租期,小雯原本应该在2月中旬收到第一笔房租,但她只收到了巢客要求延期支付房租的通知。

“巢客说受疫情影响,要求房东免租一个月,或者和下一个年度的一个月免租期进行置换。”多次协商后,3月12日小雯总算收到了第一笔房租。

记者了解到,许多与巢客签约的房东也遇到了和小雯一样的状况,这些房东分布在杭州各个小区。

不仅如此,小雯还发现巢客存在高收低租的行为,“巢客租出去的月租金才2000多元,这样下去连成本都覆盖不了吧?而且,巢客给我们房东是月付,但租客基本是半年或年付。”联想到去年长租公寓“暴雷”的新闻,小雯隐隐有些担忧。为此,小雯已上门与租客说过,租客要继续住下去的话,风险自担,如果她没有按时收到巢客的房租,就会直接清场。

另一位被巢客拖欠房租的房东陈先生和记者说,他是去年跑路的长租公寓平台乐迦的受害者。陈先生有两套房用作出租,经历了乐迦跑路一事后,他选择不再把鸡蛋放在同一个篮子里。现在,陈先生一套房的中介选了巢客,另一套房的中介则选了都市房网。

近日,陈先生已陆续收到了之前被两个中介平台拖欠的房租。

●市场研判

今年租赁行情不佳

下半年可能有所改善

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,长租公寓行业今年遇到了一些新问题。因为新冠疫情,人口流动少了,租赁市场的表现不是很活跃,等等。

“因此对于长租公寓行业来讲,今年压力肯定是比较大的。现在部分中介、二房东把房源退给房东,在此时选择离场,就能说明他们感觉到成本比较高,压力比较大。”

同时严跃进认为,到下半年长租公寓行业的情况可能会好一点,且未来整个行业的发展也肯定会更加理性。“至少不会再这么盲目扩张,后续好的话,很多长租公寓品牌会上市,这也会加剧一些品牌的细分化。”

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